Toelichting op de balanspost onderhanden werk en grondvoorraad van het Grondbedrijf

Voor de waardering van de grondvoorraad en grondexploitaties, vorming van voorzieningen, en (gedeeltelijke) winstneming zijn de voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) van toepassing. Deze voorschriften zijn onderstaand nader toegelicht.

De boekwaarde/waardering van de grondvoorraad wordt bepaald door de aankoopwaarde te vermeerderen met de kosten bouwrijp maken, rente etc. en te verminderen met de opbrengst van de verkochte gronden en overige inkomsten. De onderhanden projecten van het Grondbedrijf worden gewaardeerd tegen de integrale kostprijs verminderd met de gedeclareerde termijnen (o.a. verkoopopbrengsten en subsidies).
Met betrekking tot winstneming (regelgeving BBV 2016) blijven de drie bekende voorwaarden van kracht: a) het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; b) de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; en c) de kosten zijn gerealiseerd. Daarna moet via de POC methode (percentage of completion)  winst worden genomen.
Zodra bij een grondexploitatie een nadelig resultaat wordt geconstateerd, is een rentedragende voorziening ter hoogte van de contante waarde per balansdatum voor dit nadelig resultaat gevormd.
De grondexploitaties van majeure projecten worden minimaal een maal per jaar herzien. Indien ontwikkelingen daartoe aanleiding geven volgt een tussentijdse herziening. De overige projecten worden normaal eenmaal per jaar herzien.

Binnen de projecten wordt ernaar gestreefd om in geval van een nadelige prognose het project alsnog budgettair neutraal  te realiseren. Bij een positief resultaat is het streven het resultaat te maximaliseren. Uitdrukkelijk wordt vermeld dat de verwachte resultaten grotendeels geprognosticeerd zijn en soms pas op lange termijn kunnen worden gerealiseerd. Er zijn op voorhand geen harde garanties dat deze altijd kunnen worden gerealiseerd. Hierbij spelen met name de risico’s als gevolg van wijzigende economische omstandigheden een grote rol.

Resultaten behaald op grondexploitaties komen conform bestendig beleid ten gunste c.q. ten laste van de Algemene Grondreserve en de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten. Het totale saldo van beide bedraagt ultimo 2019 € 57.800.000. Winstneming vond in 2019 niet plaats; wel werd bij het afsluiten van Trade Port West een positief resultaat behaald van € 1.400.000. In 2019 zijn zes nieuwe grondexploitaties gestart en, naast Trade Port West, drie kleinere grondexploitaties met een vrijwel budgettair neutraal resultaat administratief afgesloten, zie hiervoor bijlage VIII.5.

De Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten is conform voorschriften gebaseerd op de contante waarden per 31 december 2019 en blijft t.o.v. vorig jaar vrijwel gelijk: een lichte stijging van € 300.000 tot € 47.800.000. De voorziening is rentedragend zodat de geprognosticeerde verliezen per einddatum van een grondexploitatie kunnen worden gedekt. De Algemene Grondreserve bedraagt € 10.000.000, een toename van ruim € 3.500.000. Voor een verdere toelichting verwijzen we naar de paragraaf Grondbeleid.

De boekwaarde van de majeure grondexploitaties stijgt per saldo met € 1.800.000. De grootste investeringen werden verantwoord in exploitaties Q4, Trade Port West en   Kazernekwartier. Dit betreft voornamelijk plan- en rentekosten evenals kosten voor grondwerken en bouw- en woonrijpmaken. Aan de opbrengstenkant werden bijdragen van andere overheden ontvangen in Kazernekwartier en Bargeterminal. Grondverkopen op bedrijventerreinen hadden plaats bij Trade Port West en Veegtes.

Naast de majeure grexen heeft het grondbedrijf ook een aantal kleinere gemeentelijke exploitaties in haar portefeuille. De geboekte kosten zijn hier voornamelijk plankosten en opbrengsten betreffen grondverkopen. De grondexploitaties in voorbereiding worden sinds 2019 niet meer onder deze rubriek verantwoord, maar onder de Immateriële Activa. Voor een uitgebreide toelichting op de majeure projecten en de totaallijst grondexploitaties verwijzen we naar de bijlagen VIII.2 t/m VIII.4.

Onder de groep grex faciliterend staan separaat de met derden aangegane exploitatieovereenkomsten verantwoord. Aansluitend aan de woningbouw worden de overeengekomen werken uitgevoerd. De geraamde kosten worden gedeeltelijk bij het aangaan van de overeenkomsten door de exploitanten voldaan of na afloop van het werk door de gemeente gefactureerd. In principe loopt de gemeente bij faciliterend grondbeleid in het kader van exploitatieovereenkomsten geen risico.

Met ingang van 2015 wordt de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten, hierin worden de voorziene tekorten van de lopende grondexploitaties tegen contante waarde opgenomen, in de totaaltelling van het Onderhanden werk Grondbedrijf meegenomen. Deze wordt in mindering gebracht op het totaal. De stand van de voorziening eind 2019 is vrijwel gelijk met het voorgaande jaar.

De post Onderhanden Werk van het grondbedrijf bedraagt per balansdatum 31.12.2019 € 60.200.000. Rekening houdend met de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten, derhalve € 12.4000.000.

De resultaten van de individuele grondexploitaties worden uiteindelijk, met een positief of negatief resultaat, verantwoord in de Algemene Grondreserve. Deze reserve nam in het boekjaar 2019 met ruim € 3.500.000 toe. Dit voornamelijk als gevolg van een positief resultaat op de grex Trade Port West en het terugvloeien van gereserveerde middelen t.b.v. het pand “de Commissaris” (zie verderop in de tekst). De stand per ultimo 2019 lag uiteindelijk boven het afgesproken maximum van € 10.000.000, daarom is een bedrag van € 43.000 afgeroomd van de Algemene Grondreserve naar de Algemene Reserve van de Gemeente Venlo.

In aansluiting op de boekwaarde per ultimo balansdatum 31 december 2019 is het natuurlijk van belang welk resultaat de grondexploitaties uiteindelijk behalen. Bovenstaand is het uiteindelijke resultaat op eindwaarde van alle projecten grondbedrijf weergegeven. Voor de exploitaties met een verwacht negatief resultaat is conform voorschriften een voorziening gevormd tegen de resultaten op contante waarde.

Voor de verdere planning van de exploitaties verwijzen we naar de individuele toelichtingen in de bijlagen grondbedrijf.

Met ingang van de balans van 2014 is afgesproken de volgende onderdelen van het grondbedrijf elders op de balans te verantwoorden: De grondvoorraden, het object “de Commissaris” (beide onder Materiële Vaste Activa) en de Restwerken (deze wordt onder Voorziening Restwerken gerubriceerd). Voor object de Commissaris was sinds 2015 een voorziening getroffen (ten laste van de Algemene Grondreserve) in verband met afwaardering tot taxatiewaarde. In 2019 is besloten dit gebouw in te zetten voor huisvesting van ambtenaren. Daarmee vormt het geen object meer van het Grondbedrijf. Per 2019 worden de Grondexploitaties in voorbereiding onder de Immateriële Activa gerubriceerd, dit vanwege recente wijzigingen in de BBV-voorschriften.